Nel mondo delle ricerche immobiliari capita più spesso di quanto si pensi di trovarsi davanti a documenti incompleti, danneggiati o parzialmente illeggibili. Succede, ad esempio, quando si rinviene un vecchio atto di compravendita o di successione di cui è sopravvissuta solo una parte. In questi casi, la sezione iniziale dell’atto – quella che contiene le informazioni anagrafiche delle parti coinvolte – può essere andata persa, macchiata o strappata. E così, nel resto del documento, i soggetti vengono indicati con un semplice “omissis”, senza più alcun riferimento esplicito a chi fossero i proprietari originari o gli eredi.
A prima vista, una situazione del genere può sembrare senza soluzione. Se mancano i nomi, come si fa a risalire alla proprietà dell’immobile? In realtà, la risposta si trova spesso proprio all’interno dello stesso documento, tra le righe sopravvissute: i dati catastali.
I dati catastali: una chiave spesso sottovalutata
Anche quando un atto è incompleto, capita frequentemente che i riferimenti catastali dell’immobile – come il foglio, la particella e l’eventuale subalterno – siano ancora perfettamente leggibili. Questi dati non contengono informazioni sui proprietari, ma identificano in modo univoco l’immobile presso il Catasto. E sono proprio questi riferimenti tecnici a costituire il punto di partenza per ottenere una visura catastale per immobile, strumento fondamentale per ricostruire la storia del bene.
Che cos’è la visura catastale per immobile
Secondo quanto riportato dal sito easyvisure.it, punto di riferimento per le ricerche catastali online, la visura catastale per immobile è un documento che contiene quote di possesso, consistenza, superficie e rendita di fabbricati e terreni, registrate nell'archivio del Catasto di proprietà di un soggetto fisico o giuridico.
A differenza della visura per nominativo, che richiede di conoscere il nome del proprietario, la visura per immobile parte da elementi oggettivi: foglio, particella e subalterno.
Richiedendo questo tipo di visura, si ottengono:
- Dati identificativi: posizione catastale dell’immobile, indirizzo, foglio, particella e subalterno
- Categoria catastale: utile per sapere se si tratta, ad esempio, di un’abitazione, un ufficio o un terreno agricolo
- Rendita catastale: necessaria per il calcolo di imposte e tributi
- Proprietario attuale: ovvero la persona fisica o giuridica che risulta intestataria del bene
- Eventuali annotazioni: fusioni catastali, variazioni, vincoli, passaggi storici
Se si richiede una visura storica, è possibile risalire anche ai precedenti intestatari e ai passaggi di proprietà nel tempo, fornendo un quadro ancora più completo.
A cosa serve in caso di atti parziali
Nel contesto di un atto parziale, la visura catastale per immobile può fare davvero la differenza. Quando l’intestazione dell’atto è andata persa, ma i dati catastali sono ancora leggibili, la visura permette di:
- Ricostruire l’identità del proprietario attuale
- Verificare che l’immobile esista ancora con quelle coordinate catastali
- Confrontare le informazioni tecniche con altri documenti
- Recuperare la titolarità storica, utile in caso di successioni o contenziosi
- Sanare una documentazione incompleta ai fini di volture o aggiornamenti
In sostanza, è un passaggio cruciale per colmare le lacune lasciate da un documento danneggiato.
La necessità di ulteriori accertamenti
Tuttavia, è importante sottolineare che la visura catastale, pur essendo uno strumento molto utile, non ha valore probatorio in sede legale. Per questo motivo, anche dopo averla ottenuta, è fondamentale effettuare ulteriori verifiche. In primo luogo, potrebbe essere necessario consultare gli archivi distrettuali per ottenere informazioni aggiuntive su eventuali atti notarili, come contratti di compravendita precedenti o dichiarazioni di successione. Inoltre, un’altra verifica importante riguarda la visura ipotecaria, che consente di accertare se sull’immobile gravano ipoteche, pignoramenti o altri vincoli legali che potrebbero influire sulla sua disponibilità o commerciabilità.
L’unione di queste fonti documentali permette di ottenere un quadro completo e accurato della situazione dell’immobile. Solo attraverso una serie di accertamenti incrociati, infatti, si può avere la certezza che tutte le informazioni siano state correttamente ricostruite, minimizzando il rischio di incorrere in errori o problematiche legali future.
